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        天津濱海新區塘沽房價二手房價,天津各區(西青、北辰、東麗、武清、濱海開發區)綜合考慮環境、教育和未來經濟發展

        來源:天津松鼠找房網-美麗屋 發布于 2024-04-07T11:12:50 點擊: 130

        關于天津買房的最基本邏輯,能買市區不買環城,能買環城不買遠郊,對于市區房子,又貴又老,很多新天津人,實在是接受不了,退而求其次,選擇環城四區,但是環城四區里,各區發展又不一樣,又各有優劣勢,下面我們詳細的介紹一下各區的情況,對你在天津買房有所幫助。

        首先我們先看一下天津2021年4月份天津各區新房和二手房房價地圖,大家可以先了解一下,相對市內六區,環城的房價還是比較友好。

        天津環城四區包括西青區、北辰區、東麗區和津南區。

        要說發展最好的,無疑是西青區!

        原因很簡單,西青比鄰著南開,河西發展比較好的三個區中的兩個區南開和河西。

        大樹底下好乘涼,西青在發展上受到了更多的南開區和河西區的外溢效應。南開區是老牌的學府區域,河西區是市政府所在地,所以這兩個區的人口素質在整個天津來看都是較高的,并且購買力很強。

        上面說過,天津市區的面積不大,加之住宅的老舊化和人口密度大,更多的人愿意犧牲一些距離而選擇更加宜居和舒適的地方買房定居。

        西青區整體區域環境上宜居指數很高,并且經濟上處于四區的首位,這對于很多人來說是件好事,也符合我們上面提到的西青區人口外溢是源于南開和河西,環城四區里新增人口最多的區域也是西青,可以看出其吸引力有多強。

        新增人口最多和強大的外溢購買力,目前西青區的房價是環城四區當中最高的,五月份剛剛結束的土拍市場,西青區多個地塊的低價超過了市區的價格,所以房價高于市區也不足為奇,可以說西青區也算是半個市區的級別了。

        目前西青目前整體新盤均價在2萬左右,基本調控這幾年,到現在的價格沒什么太大變動,比較抗跌,新房市場熱度一直很高,先是張家窩,后來是精武鎮,現在又是大學城,從來不缺少熱度和購買力,個別熱門板塊和項目,在去年疫情結束后達到最低點,今年年后,都有所上漲,個別項目甚至一房難求,開盤即售罄,這就是西青區的的真實市場。

        目前西青區比較好的板塊有海泰產業園、梅江、中北鎮、李七莊、精武鎮、張家窩,作為環城四區里,有地鐵和高鐵,加上高新區高薪產業的就業機會,承接市區南開和河西的外溢購房需求,這些板塊的房價在2到3萬不等,新梅江區域甚至到了五六萬一平米。打算買二手房 的客戶,可以看一下發展比較早,比較成熟的中北鎮、張家窩和李七莊。新房目前項目比較多的板塊是精武鎮、大學城,南站商務區等地。

        另外不太建議的是,西青發展比較早的楊柳青,因為沒有后續動力,距離市區較遠沒有地鐵通勤,所以目前房價處于區域較低水平,1.7萬上下。

        西青作為天津環城四區當中的頭籌應該是毋庸置疑的。從生活配套,產業發展,宜居角度,都領先其他區域,從投資的角度同樣也是,天津買房不要看規劃,你更要相信強者恒強的道理。

        另外在此介紹一下,對于北漂一族來說,京津通勤現在已經成為一種現實,相比武清來說,個人更建議考慮一下天津南站附近的項目,雖然通勤時間和費用要比武清多一些,如果你是每周通勤,就差距不大了,不過生活在西青,未來在天津發展,也會更方便,便捷,因為南站不僅是高鐵站,還是地鐵站,與天津市區緊密相連。

        其實大家擠破頭去買市區的根本原因,還是因為教育,除了市區鎖區中考報市區高中之外,義務教育階段的教育資源也是環城四區最大的短板,但是近年來環城四區都在努力提升本區教育水平,引進名校分校,合作辦學等等。當然最成功的兩個地方,一個是海教園,另一個是生態城,引進市區優質教育資源,快速提升本區教育水平,購房人群才會更愿意用腳投票,所以,這兩個板塊的市場一直很熱。對于環城四區,隨著地鐵線路的完善,學校和教育水平的提升,未來的潛力和才會更大,也適合更多本地剛需者宜居。

        下圖是西青區未來引進教育資源圖,為明學校已經建成,開始招生,南開敬業正在建設,還有其他學校也都在路上,預計三五年后,都會建成開始招生。相對環城四區其他區,西青區引進學校的數量和質量也算是遙遙領先,看來區里有錢什么都不是問題。

        北辰區:

        北辰之名出自《論語》:“為政以德,譬如北辰,居其所,而眾星共之?!惫谝詤^名意喻天津北部一顆璀璨的明星。并且在2016年入選首批國家級產城融合示范區序列。

        北辰區的位置很不錯,新外環沒有擴圓之前,外環內行政區域版圖是環城四區里面積最大的,很多人銷售給外地客戶說的一句話,天津本地人買房不出外環線,指的就是外環線。如今新外環拓圓,東麗和北辰更多的土地劃進來,也成了環內。但是在這提醒一下,天津市本身就不是均衡發展的趨勢,市內六區分強三區,和弱三區(雖然這樣說不好),環城四區同樣也不是均衡發展,房價就是最好的見證,購房人用腳投票,選擇購房,也證實了天津的發展,不是以環線為準,所以買房需要我們尊重事實,數據天津濱海新區塘沽房價二手房價,不要相信規劃這個東西或者僅聽他人的一面之詞。

        作為緊鄰市區的北辰,發展其實并沒有像西青那么快,市區外溢也并不多,畢竟北辰挨著的是河北和紅橋區,本身市區這兩個區自身發展并不太好,本區房價也算不上太高,市區改善基本本區置業了,外溢的并不多,而北辰發展比較成熟的板塊有瑞景和北倉,雙街,天穆鎮為少數民族居住區。待發展的有宜興阜,小淀,鐵東路、大張莊等等。

        瑞景片區是北辰目前價格的置高點,也是配套最成熟的片區,新盤次新盤較多。該片區房價在2.0-2.5萬之間。二手房還遷房價格低一些,價格1.5萬左右起。

        瑞景片區的發展主要借力于地鐵1號線,片區內有兩站地劉園站和瑞景新苑站。片區內居住出行足夠便利,周邊大型商超和橫店影視城等商業配套,生活娛樂也很方便。

        另外,北辰區南倉、北倉片區價格也在兩萬左右,是北辰區的老城區,北辰的行政單位都在北倉鎮,學校,醫院等生活配套都很齊全,綜合發展較好,老小區居多房價不算貴,一萬五六,新房兩萬出頭。北辰最好的教育資源也在北倉鎮,華辰和實驗小學,高中有47中?,F在在建的4號線地鐵,也是連接北倉,雙街與市區更好的交通線,比較穩和成熟的兩個板塊,當下自住和上學都是可以考慮。

        這幾年比較熱的是北辰的鐵東路板塊和北部新區,鐵東路板塊這兩年因為農藥廠問題和永旺、文化中心項目擱淺后,關注度和成交量也都下來了,房價跳水也很大,從最高的兩萬二三到現在一萬五六,已經開通的地鐵并沒有帶來大量的流量,后期能不能起來就看商業什么時候落地,農藥廠治理的結果吧,位置很好未來還是可以期待 的。

        新外環內板塊,稱為北部新區,如果大家可以等,后期的規劃也是值得考慮一下,除了在建的北辰高鐵站,還有已經運營的三號線地鐵,另外還有7/10號地鐵規劃。目前新房價格單價一萬四五,總價一百二三十萬,也是剛需客戶入門級選擇。像大張莊的話,我就不建議考慮了,距離市區,北辰城區都有點遠,北辰需求發展的地方有點多,暫時還輪不到大張莊,如果你只是圖便宜,那我也就不說了。

        北辰區未來引進新學校情況分布圖。

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        東麗區

        東麗區圍繞著東麗湖規劃很大,自然生態環境一直是吸引買房人的亮點,但整體居住人口數量不多。不過13號線地鐵最新規劃,將延長到空港新區,對于東麗來說也是利好,另外還有濱海新區到市區的z4地鐵,也將路過東麗,屆時也算是彌補了東麗區地鐵交通上的不足。當然如果把空港算為東麗區,就業機會上看,東麗的就業機會還是不錯的,我們多次提到的天津市主要的幾個就業集中地,空港,小白樓CBD,南開華苑和濱海開發區,空港雖然距離市區很遠,但是房價一直維持在2萬左右,主要原因就是產業就業剛需的支撐。不過隨著空港二期的住宅未來入場,投資空港的就要謹慎了,之前價格高是因為需求多房子少,后期如果房子多了,房價還會繼續漲嗎?畢竟市區的群體,一般不會去空港置業,因為東麗的選擇性很多。

        這里給大家提個醒,天津買房,看規劃一定要盡量尋找已落地的軌交、商業配套,畢竟天津不是北京,有些規劃總是懸在空中。

        目前,東麗區的新房均價在2萬左右,不同片區價差較大。比如發展較成熟的津濱大道板塊,新房價格超過最貴的時候到3萬,調控過后,也都擠了不少水分,現在也在兩萬五六左右;而成林道、空港、新立開發區的價格普遍在2萬上下;東麗湖和華明鎮。則在1.2-1.5之間,這兩年金鐘街突然走紅了,均價在一萬六七,對于剛需入門,也算是友好,現有的地鐵6號線,通勤市區也很方便,投資的可以看一下周邊的城市面貌和周邊的還遷房價格再決定。

        對于軍糧城和東麗湖,我還是建議各位謹慎,尤其是新房,自住剛需,附近工作可以考慮,投資的不要考慮了,我擔心你賣不出去。一個字,遠!

        對于空港工作的客群,能買市區河東更好,然后是空港,最后還可以看看華明鎮,現在已經是存量市場,價格不貴,也算宜居??紤]東麗買房的客戶,投資為目的,一定要考慮周邊的二手房,還遷房,市區的價格,因為東麗區有些新房項目的價格,并不太合理,稍微不注意,可能就賠了,自住的客戶,要注意機場附近的噪音影響。

        東麗區整體的教育水平并不算太強,所以買房之前你要考慮清楚,周邊是否有好一些的教育資源能享受的,下面是東麗區未來引進教育資源分布圖。

        最后,來說說津南區。

        特別提醒,上面海教園行政歸屬不屬于濱海新區,小編作圖錯誤?,目前新規劃隸屬于津南區。

        先介紹一下海教園現在行政管理歸于津南區,這也是很多家長關心的海教園的政策變化,后期還能不能考天津市區高中,目前已經在建高中,預計高中建設完成后,就會知道具體的中考報志愿的問題,不過個人觀點,買了海教園房子的家長們,也都是為了孩子上學,也是注重教育的群體,大家不要把成績只歸結于學校,家庭教育+自身努力+課外輔導+學校管理才是高分的必備條件,所以需要大家公共努力,把中考,高考的成績搞上去,海教園的光環還是可以格外亮眼的。前幾日也寫了一篇一篇關于海教園的 文章,大家可以看一下。

        從房價地圖上看,津南的區域均價是一萬四五,而海教園均價可以達到2萬左右,主要以低密度洋房項目為主。津南海教園是環城四區里唯一可以主打教育牌的區域,也是環城四區里,目前為止,教育資源最好,兼顧自住的一個版塊。

        津南區這兩年又熱起來的國展板塊,又給各位看官畫了一張大餅,在售的國展西項目越來越多,但是價格不低,并且周邊土地儲備太大,發展也都是剛剛起步,如果你覺得國展未來會起來,但是我覺得最先受益的可能不是國展西,可能是咸水沽或者海教園,畢竟人家哥倆離得更近。注意買這里投資的,需要等的時間也很長,對于河西區外溢客群,大家又多了一個選擇。北漂一族請注意!買入天津與買入北京截然不同,切忌不要看紙面上的規劃天津濱海新區塘沽房價二手房價,一定要選擇已經落地的規劃或者成熟的配套。

        津南的其他主要片區,比如雙港、咸水沽、小站、八里臺鎮價格則在近一萬到1.6萬之間。距離市區最近的是雙港和辛莊,發展比較早,配套比較成熟,辛莊的新房項目也比較多,但是缺點也很明顯,沒有地鐵和學校,也難怪五月的土拍,兩塊地流拍了,天津大道對過的國展西,高溢價成交,津南的區域版圖比較大,最便宜的北閘口片區價格八九千,還有更遠更便宜的葛沽,天嘉湖那面,環境不錯,價格也不貴,但是個人建議津南買房往南別過咸水沽,別圖便宜,碰那些湖景房,十年前這個價,十年后可能還是這個價格。

        所以,津南買房可以說是難度最大的區域,稍有不慎很容易入坑,因此一定要慎重。

        未來津南教育引進計劃圖,海教園已經落地,后期看的就是成績了。

        其實,天津環城四區各自特點比較明顯,想要買入,還是要清楚自己購房的第一訴求點。

        增值保值,產業工作,互聯網高薪,就業機會,北京工作,看不上市區老破小,考慮京津高鐵通勤,首選西青;

        生活自住,預算不多,打算京津通勤,但是夠不到西青,可以等配套,距離市區近,紅橋,河北兩區改善外溢,選擇北辰;

        環境養老,可以考慮東麗湖,河東區外溢,考慮津濱大道和成林道板塊和新立開發區,濱海新區兩地通勤,沿著九號線買;

        只為教育,兼顧自住,環城四區里,優先考慮津南海教園,畢竟學校已經建完了,同樣可以報考市區高中,短期政策也不會有變化,預算實在太少,本地工作,可以看看咸水沽和辛莊,雙港,至于國展西,希望它越來越好,發展快點。

        每個區都有自身的優劣勢,我們需要結合自己的購房需求和預算,再具體細化一下,選擇適合自己的區域,板塊。

        天津的發展其實并不均衡,天津是以和平區為中心,天津市區周邊的的房價呈現南高北低,證實房價的不均衡化。

        上圖為天津購房熱度表,當前市場呈現南高北低,房價南漲北降的趨勢。

        聊到最后,環城四區每個區域,具體到每個版塊發展都不一樣,沒有十全十美的房子,但是又因為我們的需要不一樣,所以最后的選擇也都不會一致,作為購房者,我們除了要提前做好買房攻略,了解區域和房價,更重要的是要我們自己實地考察,對比看房,最終才會買到合適的房子,肖老師也會一直幫助大家答疑解惑,提供更全更全面的購房攻略,也會幫助大家推薦更適合你們的房子,只要你們有時間,我們在天津公司隨時歡迎你們的到來。

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        責任編輯:天津房價
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