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      3. 天津松鼠找房網-美麗屋

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        塘沽房價能優惠多少,外地人如何在天津買房

        來源:天津松鼠找房網-美麗屋 發布于 2024-04-17T11:18:47 點擊: 84

        針對大部分外地客戶,來天津購房一頭霧水,不知道從何下手從這幾年從咨詢的情況來看,大家的問題大同小異,所以我希望用一段時間,編寫一系列的關于外地人如何在天津買房的文章,希望對各位有所幫助,因文筆水平有限,文章以數據和圖片,以及白話文為主,希望大家多多指教。

        1.天津限購,限貸,落戶政策

        2.中考政策以及學區政策

        3.天津市行政區域劃分

        4.天津各區房價地圖及走勢

        5.天津市商業,就業中心

        6.明確購房需求、不同預算,不同選擇

        一、天津限購,限貸政策

        來天津買房之前我們必須要清楚,當前天津購房的限購,限貸政策,確定自己是否有購房資格,然后根據預算,貸款資格,再去選擇區域,板塊,房源。

        自從2017年4月份至今,天津一直實行限購政策,對于外地人,想在天津獲取購房資格,兩種方式:落戶和在津工作(滿兩年社保和個稅)。當然濱海中關村和寶坻中關村在職員工,有新的購房政策。這個政策涉及面比較少,我就一帶而過了,想詳細了解的可以私信我。

        解釋一下濱海新區不限購的意思,指的是滿足本市戶籍或者外省戶籍兩年社保、個稅,購買濱海新區的房子不限套數。換句話說,有錢隨便買,想買多少買多少!但是濱海新區限貸!正是因為濱海新區一直不限購,再加上距離市區比較遠,客戶需求量比較少,我很少關注濱海,所以對于濱海的問題,我后面就很少介紹了。還有一個理由,不限購的我覺得不價值不大。

        下面介紹一下限貸政策。

        關于貸款政策,我總結一下就是,天津貸款政策就是認天津的房子,認全國的貸款記錄。

        舉個例子,你在外地有多少套房子都沒事,在天津還可以買,按照限購政策購買,但是貸款政策是看你的征信報告記錄,外地有一條貸款記錄,天津買房貸款,算二套,有兩套,算三套,拒貸。

        注意:在這有一些問題:

        1.外地有一套公積金貸款,天津買房算幾套?

        查詢征信報告,不顯示,就可以算首套貸款,首付三成。(身邊成功案例比較多)

        同理,外地有兩套公積金貸款記錄的,重點看征信報告。

        2.外地有一套商業貸款記錄,已經還清,天津貸款算幾套?

        有記錄就算二套。

        3.外地有兩套商貸貸款記錄,都已經還清,天津買房算幾套?

        還是算二套。

        4.外地有兩套商貸貸款記錄,一套在還,一套還清,天津買房算幾套?

        還是算二套,首付六成。

        5.外地有兩套商貸,再還,天津買房算幾套?

        算三套,拒貸,需要全款。

        但是還想貸款買房,那你就需要自己想辦法了,記得民政局辦理業務需要提前預約。

        天津落戶政策

        主要分海河英才和積分落戶,大部分外地客戶都是先通過海河英才落成集體戶,就可以擁有購房資格,而積分落戶,主要針對本地工作的外地人。

        關于海河英才落戶,簡單總結,符合要求,自己辦理,不符合要求,可以通過其他渠道辦理,當然有問題可以隨時私信我。

        全日制本科,研究生,大專,比較容易落戶,中專,技校落戶難度比較大,沒有學歷的幾乎是難上加難了。

        去年7月份海河英才落戶政策再有調整,全部線上提交材料,審核,流程簡化。

        但是新系統可以查到異地社保,對于外地有工作的,辦理難度增加,一旦查出來被駁回,半年內不得申請。所以各位客戶要謹慎辦理。據得知,外地從事事業單位,公務員,國企,央企的工作人員,已經很難再落戶天津了塘沽房價能優惠多少,所以建議各位符合要求的客戶,早辦理,早省心。

        本地工作的外地客戶,如果已經買完房,在天津正常繳納社保個稅,可以通過積分落戶辦理天津戶口,下圖是積分表,滿足110分就可以申請,說到這里,北漂的客戶們,也是感慨,相對北京的積分落戶,天津的積分落戶還是非常簡單,所以建議北京工作的客戶,可以提前給自己辦理天津戶口,如果拿不到北京戶口,也給自己和孩子留條退路,畢竟,天津戶籍的高考優勢,也是非常明顯的。

        此時需要介紹一下:天津戶口的最大優勢是什么?

        高考優勢!

        為什么?

        因為高考考生少,高校多,本科錄取率高!

        天津市行政區域劃分

        市內六區:和平,河西,南開,河東,河北,紅橋

        環城四區:西青,北辰,東麗,津南

        遠郊五區:薊州,寶坻,武清,靜海,寧河

        濱海新區:包括塘沽,漢沽,大港,開發區,空港,高新區等區域

        為什么要介紹一下區域劃分,因為這涉及到孩子上學的學校和中考報名政策。市內六區的房價為什么貴和這個有直接關系。

        上圖是天津市上學政策一覽圖,重要的是小學和中考,因為天津市重點小學資源,主要集中在天津市內六區,其他區近年來也在努力提升,但是市內六區的教育資源還是可以吊打其他區,而市區中,小學,初中教育資源最好的非和平區莫屬,河西,南開其次。

        先來一張圖,來佐證天津市優質教育資源都在哪里。

        當然也有人會說濱海生態城,塘沽,環城四區,遠郊五區都有不錯的學校啊,對,沒有錯,這幾年,其他區的成績確實不錯,但是綜合水平,還是市區最好,這個毋庸置疑。

        上圖標有海教園,最近也是新聞不斷,可能要劃為津南區,如果后期劃為津南區后,園區自建高中,報考市區高中可能名額縮減,或者取消,都將是一個未知數,所以,如果考慮市區上高中,建議還是購買市區房產,哪怕是老破小,也是最保險的。

        哪有那么多好事,都讓你占了,在買房的事情上,我們還是要謹慎,再謹慎。

        天津市區戶口的優勢就是中考優勢!

        因為市區考生少,整體報考,學校多,錄取率高!

        為了孩子考好高中來天津上學,首選還是市區購房!貴有貴的道理。

        關于初中、高中轉學問題,而很多家長也都在問什么時候轉學最好,其實這沒又最佳答案,每個孩子情況不一樣,有的家長是奔著學校來天津的,有的是奔著天津高考優勢來的,所以作為家長,要明白自己孩子的情況。

        天津各區房價

        說完區域介紹,我們介紹一下各區的房價,既然和平區教育資源那么好,房價當然也是一分錢,一分貨。首先我們先看一下天津2015年至今,房價走勢,數據表明,自2017年4月份調控以來最高峰到現在,整體房價跌了20%左右。第二圖的漲跌幅證明了政策波動帶給房價的影響,17年4月之前沒有出現調控政策之前,漲幅一路上升,18年5月出現海河英才落戶政策,又出現了一波上漲,直到19年9月,由漲變跌,直到現在。(論政策對房價的影響的重要性)

        塘沽房價能優惠多少_優惠房價能塘沽賣嗎_優惠房價能塘沽買嗎

        當然并不是天津所有區域,板塊都跌了,例如和平區,河西,南開等市區重點小學學區房,房價不降反升。

        看來不讓孩子輸在起跑線上的理想,讓學區房的需求依然旺盛,不過今年北京西城的學區房政策也在改變現狀,很多學區房房價都有所回落,加上近日天津和平區教育集團化的新政策,會不會改變這種狀態,那就需要看集團化教育的效果了。

        除了二手房,新房方面,市區熱點板塊,熱點項目,以及西青,寶坻城區,武清,濱海一些熱點板塊的房價,表現還不錯,跌幅不大,去化率很高。

        有跌的少的,就有跌的多的,例如靜海團泊湖,透心涼。所以買房需要謹慎,不能只看價格,更不能聽規劃,天津的規劃,聽著聽著就沒了,前幾天地鐵13號線,一期線路修改,本來通往西青精武鎮的線路,改成了向西進入空港了,你說買了房子的客戶,心塞不心塞,本來有盼頭的事情,突然又沒了,所以在天津買房,能看實際的就看實際的,不要拿別的城市的發展思路來看待天津,說句實話,我也不清楚天津發展的重點到底在哪里.

        雖然說天津市的發展是由市區,濱海雙中心線狀發展,但是由于兩個地方距離比較遠,市區人口外溢流向濱海的又很少,目前只有一條9號線鏈接市區和濱海,加上之前濱海經濟數據縮水,現在扶持政策等問題,濱海近幾年發展并不搶眼,所以很對規劃和美好都停留在想象里,所以,天津買房就根據需求和現有配套買,別聽規劃!

        天津市各區

        僅供參考

        注意:如果是重點學區房,新房,次新房,房價會高于均價

        如果是老破小,普通小學,本區比較偏的位置,價格低于均價

        大家根據自己預算,選擇適合自己的區域,板塊,然后進行購房選擇。

        下面我會根據天津的學校,就業,商業中心的分布,解釋一下,房價不同的原因。

        天津市主要的就業中心

        和平區小白樓CBD、南開華苑科技園、濱海新區空港經濟區,和濱海經濟開發區。我們也可以自己通過百度地圖,在早晚高峰時間,搜索熱力圖,就會發現天津市的幾個熱點板塊,不是就業中心,就是商業中心。

        其中空港經濟區緊鄰環城四區東麗區,河東區。華苑科技園位于南開區和西青區中間。

        而天津的商業中心位于和平區的濱江道,天津市政府位于河西區,天津大學,南開大學老校區位于南開區。

        商業繁華意味著人口聚集度高,就業機會多意味著消費水平高,所以天津市區的發展程度,以海河為界限,是南強北弱,房價也是南高北低,雖然北部新區要劃為新外環內,但是房價還不如環外的津南和西青。

        環城四區里,西青憑借產業和承接河西,南開外溢人口,房價是最高的,發展也是最快的,東麗區津濱大道板塊和開發區房價也不低,也是受河東外溢,空港經濟區就業中心居住需求,以及9號線通勤濱海新區,房價都不算低,城市面貌比較成熟。

        上面聊的就業中心和商業中心,除了解釋一下各區房價高低之分,還有就是為了后期來天津發展的外地客戶,了解一下自己就業選擇區域,方便自己選擇置業目標,畢竟現在置換成本比較高,如果有一天來天津發展了,別因為通勤問題再發愁。

        畢竟天津是一個安逸的城市,誰也不想工作一天,把時間都浪費在路上。

        明確需求,學會取舍

        很多外地人來天津落戶買房,首先就是為了孩子高考,能夠考個好大學,但是買房的時候,還想房子能升值賺錢。當然,誰都很貪心,所以這幾年買房被割韭菜的大有人在。到底是因為什么?大多數人都是太貪心,一直抱著既要又要的心態,又看不上這,又看不上那,只要房產銷售大筆一揮,忽悠忽悠就入坑了。

        所以今天上面先寫的那么多看似和買房不相干的東西,都是為了解釋后面,天津買房到底該怎么買?

        我就按照主要需求去介紹一下:

        一:上學

        其中上學又分為小學、初中。高中

        如果小學來天津上學,一年級開始,建議考慮和平,河西,南開區重點小學,其中和平區最好,當然房價也是最貴!當預算有限的時候,老破小重點小學學區房和普通小學大房子就需要你做出選擇。

        如果這三個區實在預算夠不到,還想買市區,那就看看河北,河東,紅橋,具體哪些學校,房價多少,下面幾張圖是各區重點小學和相應小區房價,大家作為參考。記住一句話,如果預算有限,不能一步到位,就需要做出取舍,要學區就要犧牲居住屬性。

        注意!從20年下半年開始,和平區普小的房價已經漲了!

        注意:如果小學轉學過來,打算參加小升初的學生,不建議買重點小學,因為天津大多數重點小學不接受轉學生,所以如果只是為買個轉學名額,最好還是花最少的錢辦最正確的事情,插播一下天津現在一些區域,正在實行教育集團化,就是重點學校帶動片區內落后學校,這將不利于未來重點小學房價。而有利于落后學校所對應的房價。

        初中轉學過來,按照政策,除了個別私立學校有插班考試之外,想去公立學校都是需要由教育局安排,并且大概率是墊底學校,所以作為家長而言,轉學過來,還想去好學校,這個是不大可能了,我們能做的就是片區內整體水平還不錯的,選擇順序就是市區優于郊區,和平,河西,南開優于河東,河北,紅橋。

        注意:天津的私立學校教學質量強于公立學校,小學就近,初中劃片搖號針對于公立學校,今年新政策民辦學校也開始搖號,所以買學區房重點可以關注和平區、河西區、南開區,因為這三個區的民辦中小學數量多,教育水平高。

        當然直接過來參加中考也是可以的,只要是市區戶口,市區房子即可,最低門檻六七十萬就可以搞定,到時候區域就無所謂了,具體就看房子就行。

        其中注意一下,雖然數據表明,武清中考壓力大,但是由于楊村一中名聲在外,成績優秀,北漂大軍偏愛武清,再加上武清和濱海新區的轉學政策寬松,武清又加持雍陽和英華兩所優秀私立學校,也是很多外地客戶購買武清的理由,大家可以作為參考。

        高中轉學

        因為高中轉學,學校需要自己聯系,有的區會有轉學考試或者安排,今年有南開和武清,濱海。所以買房的范圍就擴大了,天津市任何區都可以考慮,重點是自己能找到接收轉學的學校,再有就是直接報名參加高考,目前政策也沒有要求學籍問題,所以大家就不一定盯著市區或者學區房看了。

        二:自住

        因為接觸的外地客戶群體中,北漂的占大多數,很多畢業幾年的年輕人未來可能來天津發展,或者京津通勤,考慮買房自住。

        所以你需要考慮通勤問題。

        目前京津之間已經建成運營的高鐵有兩條線,京津城際和京滬高鐵。22年京濱高鐵也會通車,今年通武廊輕軌也落地了,所以加起來會有四條高鐵鏈接京津。目前可以實現每日通勤的站點有,武清站,天津西站,天津站,天津南站。其中武清站是每日通勤人數最多,車次最多的站點,而南站車次較少。

        如果你打算長期工作北京,天津居住,要求居住環境和通勤時間,武清是目前最適合的區域,但是武清站高鐵附近房價也在兩萬左右,同樣預算,天津市區和環城四區選擇性比較大了,武清的優勢在于高鐵通勤,教育資源優質,上學政策寬松,所以北漂落戶,置業也是首選之地。通武廊的輕軌規劃也將是武清再次受到北漂客戶青睞的重要因素,現在南湖板塊的門檻也比較低,一萬出頭的單價就可以買到輕軌起點的洋房項目,不過通武廊還未落地建成,現在通勤還要考慮武清高鐵站附近項目為先。

        雖然武清通勤,教育方面優勢明顯,但是在地鐵通勤市區,重點小學,大型商業,醫療資源等方面,還是跟市區有明顯差距,這也是近年來,通勤市區和西青南站的客戶群體越來越多,對于夫妻雙方,一個北京工作,一人天津工作,孩子上學,市區和西青的優勢就更加明顯。

        注意一下:

        天津站,天津西站,天津南站到北京南的高鐵時間35分鐘左右,費用54.5元(有月票和折扣)

        武清站到北京南通勤時間22分鐘,費用38.5(有月票和折扣)

        幾個地方的通勤成本和時間有區別,各位請做參考。

        如果是每周通勤,選擇性就很多了,京濱高鐵的很多站點都可以考慮了,或者地鐵沿線項目都可以考慮。

        關于寶坻,之前也聊過,建議是首選武清,西青,如果非要考慮京濱高鐵上的站點,個人更建議考慮北辰站或者機場站。

        關于天津地鐵,現在運行的線路圖如下圖所示,第二圖是未來規劃圖塘沽房價能優惠多少,雖然都完全建成運營的時間會長點,但是總沒有強。記住買房別離地鐵站太遠(不叫地鐵房),也不能太近(太吵影響居?。?,500-800米最佳。

        關于未來的天津地鐵,可以期待,但是不能期待太早!

        自住買房建議:買房一定要買地鐵房,沒有學區,再沒有地鐵,自住和出手都很難?。ó斎?,市內六區將會被大部分地鐵所覆蓋,本身公交系統發達,通勤還是很方便,特別注意的是遠郊項目,距離市區比較遠,沒有地鐵,公交數量太少,這都是致命的缺陷)

        而自住選擇新房還是二手房?

        著急落戶,著急結婚,居住,買二手房,不著急的話,買新房,因為現在的大部分新房項目價格低于周邊二手房,次新房。

        買新房需要重點考慮那幾點?

        順序:位置、地鐵、品牌、物業、戶型、價格

        注意:本人親身經歷告訴你,不要買小開發商!錢少可以買小平米或者二手房,怎么看開發商強弱,銷售金額排名前10最佳,前20也不錯,最差也得前30了。

        我擔心市場行情不好,小開發商資金鏈容易出現問題,造成延期交房或者爛尾,但時候你維權都么有地方去。

        如果你不想自己的錢打水漂,后期打官司,你就記住我說的這句話。

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        責任編輯:天津房價
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